新很太吧游戏官网-业内:未来人口流入城市房价还是摁不住 人口流出城市房价或滞涨

新很太吧游戏官网-业内:未来人口流入城市房价还是摁不住 人口流出城市房价或滞涨

新很太吧游戏官网,围绕房价涨跌这个话题展开,我们每天都讨论不完。有人看跌,有人看涨,每个人都有自己的理由。看多者认为,过去一直都是这么涨过来的,未来还会持续。看空者认为,过去涨并不意味着未来还会涨,涨多了就会跌。谁也说服不了谁,当然,所有的预判,包括业内专家预判,都需要由时间来检验。本文不说短期房价涨跌,因为这都属于正常现象,只说未来房地产发展大趋势,从而分析一下未来房价走向何方?

1.房地产发展的根源是因城市化。房地产业发展,是伴随着社会发展和人类文明进步而来。当今的房地产业之发达,是以往古代任何时候都无法比拟的。一个显著特征就是城市化,由农业文明转变为工业文明,随着技术进步,农业实行集约化生产,也就是说农村根本不需要那么多人,这些人会转移到有更高收入、有更好生活条件的城市中去。中国房地产业快速发展时间也就20多30年,基本与中国城市化同步,这一点是任何人都无法否认的,如果城市化中止,房地产就难谈发展。

2.城市化为房地产发展带来持续动力。城市化为房地产发展带来两个住房需求,一是农村进入城市购房需求,二是城市居民改善住房需求。第一个需求会伴随城市化进程进行,目前我们已经过了快速城市化阶段,目前处于中速城市化阶段,每年速度大概是1%。二是城市居民改善需求,这个需求是随着经济发展水平和收入水平提高而发展,开发商所盖的房子也在不断更新升级换代,居民对美好生活的向往也一直存在,比如说过去一家子人挤在小屋里可不可以生活?是可以的,但随着生活水平提高,住电梯房、住大房子、住环境好的小区的需求就会逐步体现出来。对于改善需求,这是一个永恒话题,建了拆,拆了建,这也决定了房地产业是一个永恒产业。

1.开发模式主导房地产发展。我们知道,中国目前采用的房产开发模式是采用香港模式,由开发商买地、建造、售房、管理等一条龙式完成,以预售的客户融资和银行按揭融资为主。土地出让采用招拍挂形式,虽然我们一些土地也进行了资格限制,但是主要还是由价格决定,这与美国的招拍挂形式有着重要的区别,换句话说,美国土地出让虽然考虑价格因素,但要放在最后的因素。所以,出让的土地不是以“价高者得”原则,最终取得土地者可能是价格较低者。在现有中国土地出让制度下,土地价格是影响房价的重要因素。当然,也有人提出过,中国房地产开发模式或由“香港模式”转向“美国模式”。

2.国家制度决定了房子不仅包含居住功能。就房子本身来说,就是居住功能。但在我国的现实情况是,教育、医疗、户籍、养老等福利都是与房子有关,附着在房子上的东西不满足于居住功能,换句话说,一个外来人要想与当地城市居民享有同等的权利,房子成了不可替代的东西,只要有人流的地方,就有房子需求点。在这样的政策驱使下,房子就成为了一种价值连城的稀有物品。如果这些政策不改变,人们对房子的追求还是会孜孜不倦。

1.住房需求释放多少决定未来房价走向。房子又同其他商品一样,由供求关系决定,需要的人多,房价就会涨,需要的人少,房价就会平稳。中国的房地产市场需求主要由三部分组成:刚需、改善和独居。刚需主要指城市外来人口、城市居民子女结婚住房需求,改善主要是针对城市居民拥有经济能力后购买更舒适的住房,而独居则是近些年兴起的,事实上还是源于生活水平提高,老人们有经济实力独立居住。后两个住房需求基本可以保持城市房地产市场平稳发展,房价也可以保持基本的平稳。

2.人口流入城市房价还会涨。上一点说了改善和独居可以保持一个城市房地产平稳发展,但是如果一个城市持续多年人口净流入,那么则可打破这个城市房地产市场平衡状态,额外增加大量住房需求。这么多年来,我们城市房价上涨,正是由于有人口流入才上涨的。有人说,这两年一些三、四线城市房价涨这么多,是因为人口瞬间流入的吗?当然不是,是国家政策刺激迅速买房引起的,自然也不具有持续性。但如果一个城市人口持续流入,不用说,这个城市房价终究是按不住的。但是,如果人口持续流出的话,这样的城市房价终究是撑不住的,长期来看,即使不出现多少下滑,滞涨的概率也较大。

这么多年来,我们的货币政策基本是伴随经济发展而变化,随着经济进入中速阶段,货币供应增速会逐步降低,过去两位数增长不可持续,今年已经降至8%,未来可能是7%、6%,甚至更低,房价自然也不可能维持高增长,与货币供应同步下调也是大势所趋。当然,有人说房价会大幅下降,如果仅从货币因素来看,这倒不至于。其他东西物价都在涨,房价自然不可能原地踏步。

当前,国家采用行政措施挤出了相当一部分房产投资需求,但这仅仅是短期行为,未解决根本问题。之所以有房产投资需求涌入市场,不仅是历史上房价表现较好原因,还跟当前投资渠道匮乏有关。老百姓的钱,不能理财、也不能放在银行,更不能投资股市,被迫购买一个看得见、摸得着的房子,是很现实的选择。当然,我们寄希望有更多的、可靠的、适合老百姓的投资渠道出现,那样的话,房地产投资需求则会挤出一部分。

责编:佚名

澳门真人娱乐app下载